Thời bất động sản giảm tốc, cơ hội không biến mất nhưng không còn dành cho số đông

Sau giai đoạn lãi suất tăng nóng lên tới 14–16%/năm, thị trường bất động sản đang dần “dễ thở” hơn. Tuy nhiên, phía sau tín hiệu tích cực này, giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư không nên vội vàng xuống tiền, bởi rất có thể đây lại là một “cái bẫy” quen thuộc của chu kỳ.

Sau một thời gian dài chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Đây được xem là yếu tố quan trọng góp phần cải thiện tâm lý người mua cũng như khơi thông dòng tiền đang tạm thời “đứng ngoài” thị trường. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc lãi suất giảm chưa đủ để khẳng định một chu kỳ tăng trưởng mới đã bắt đầu.

Chia sẻ tại talkshow “Bất động sản 2026: Giải mã vùng xanh cơ hội”, ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính, cho biết trong nửa đầu năm 2026, lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng thương mại từng dao động từ 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 14–16%/năm. Mức lãi suất cao đã khiến chi phí vốn tăng mạnh, kéo theo thanh khoản thị trường suy giảm đáng kể. Trong bối cảnh đó, việc lãi suất bắt đầu hạ nhiệt rõ ràng mang lại tín hiệu tích cực, giúp mở ra thêm cơ hội cho cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư.

Dù vậy, ông Minh cho rằng cần nhìn nhận diễn biến này một cách thận trọng hơn. Theo ông, lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố tác động đến quyết định đầu tư, và việc giảm lãi suất không đồng nghĩa với việc rủi ro đã biến mất. Thay vì chạy theo những tín hiệu ngắn hạn, người mua cần quay về những yếu tố cốt lõi như tính pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư cũng như khả năng đảm bảo tiến độ. Quan trọng hơn, nhà đầu tư cần xác định rõ chiến lược dài hạn và chuẩn bị năng lực tài chính đủ vững để có thể “chịu đựng” qua những giai đoạn khó khăn của thị trường.

“Bất động sản luôn vận hành theo chu kỳ. Sẽ có giai đoạn tăng trưởng nhưng cũng có những thời điểm trầm lắng. Nếu không đủ sức giữ tài sản trong giai đoạn khó khăn, nhà đầu tư rất dễ bị loại khỏi cuộc chơi”, ông Minh nhận định.

Ở góc nhìn chiến lược, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty bất động sản SMartland, cho rằng câu hỏi nên “giữ tiền hay xuống tiền” thực chất không mới, mà luôn tồn tại ở mọi giai đoạn của thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc chờ đợi lãi suất tiếp tục giảm có thể vô tình đẩy nhà đầu tư vào một “cái bẫy” quen thuộc.

Theo ông Đăng, khi lãi suất giảm, chi phí vay vốn thấp hơn sẽ kích thích nhu cầu mua tăng lên, từ đó kéo theo thanh khoản cải thiện và giá bất động sản có xu hướng đi lên. Điều này dẫn đến một nghịch lý: nhà đầu tư có thể được vay với lãi suất thấp hơn, nhưng lại phải mua tài sản với mức giá cao hơn, khiến hiệu quả đầu tư không còn như kỳ vọng ban đầu.

Từ kinh nghiệm vận hành doanh nghiệp qua nhiều chu kỳ thị trường, ông Đăng cho rằng giai đoạn lãi suất cao hoặc đang biến động thực chất lại là thời điểm giúp thị trường giảm bớt yếu tố FOMO, qua đó tạo điều kiện để nhà đầu tư có thể bình tĩnh lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đây cũng là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, không chỉ đối với các dự án hay chủ đầu tư, mà còn với chính nhà đầu tư.

“Trong những giai đoạn như thế này, vẫn có nhiều nhà đầu tư thành công. Vấn đề không nằm ở việc thị trường tốt hay xấu, mà là khả năng kiểm soát dòng tiền và chiến lược của mỗi người”, ông Đăng nhấn mạnh, đồng thời cho rằng điều kiện tiên quyết trước khi xuống tiền là phải đảm bảo sức khỏe tài chính và có sự hiểu biết rõ ràng về sản phẩm đầu tư.

Sau những tín hiệu tích cực từ việc lãi suất giảm, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận sự dịch chuyển của dòng tiền. Tuy nhiên, sự trở lại này không diễn ra theo kiểu bùng nổ, mà thận trọng và có tính toán hơn, phản ánh tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi sau một giai đoạn biến động mạnh.

Ông Đăng cho rằng thị trường đang chuyển từ “kỳ vọng” sang “giá trị thực”. Những sản phẩm được quan tâm hiện nay không còn là những dự án chỉ dựa vào thông tin hay kỳ vọng tăng giá, mà phải có khả năng vận hành và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

Theo ông Đăng, “vùng xanh” của thị trường không còn nằm ở những nơi được nhắc đến nhiều, mà nằm ở những dự án đảm bảo tiến độ, có hệ sinh thái vận hành được và đặc biệt là được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực thực sự.

Có thể thấy, sau khi yếu tố lãi suất dần ổn định, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới, nơi dòng tiền trở nên thông minh và thận trọng hơn. Cơ hội không biến mất, nhưng không còn dành cho số đông, mà chỉ thuộc về những nhà đầu tư đủ tỉnh táo để nhận diện giá trị thực.