Sáp nhập TPHCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu: Có nên xuống tiền mua đất?

11-05-2025

Đề án sáp nhập TPHCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tạo dư địa để đưa ra các quyết định quy hoạch mới, định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Tuy nhiên, giai đoạn này bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường.

Theo Savills Việt Nam, đề án sáp nhập TPHCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang được gấp rút hoàn thiện. Theo lộ trình, nghị quyết sáp nhập này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9 và TPHCM mới sẽ đi vào hoạt động từ ngày 15/9.

Sau sáp nhập, đơn vị hành chính mới vẫn mang tên TPHCM, trở thành siêu đô thị của vùng Đông Nam Bộ. Trung tâm chính trị hành chính của TPHCM sau sáp nhập sẽ đặt tại TPHCM. Bên cạnh đó, hai trung tâm hành chính phụ sẽ được duy trì tại địa điểm hiện hữu của hai tỉnh còn lại.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM cho rằng, việc sáp nhập sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.

Vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển, sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.

“Để quá trình sáp nhập hành chính đạt hiệu quả bền vững và tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất đô thị, cần đồng bộ giải quyết bốn yếu tố chính”, bà Giang Huỳnh nói.

Thứ nhất, thủ tục hành chính và đất đai để rà soát và đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến hành chính và đất đai. Thứ hai là quy hoạch tổng thể thông qua việc xây dựng quy hoạch thống nhất cho cả đất đai và cơ sở hạ tầng. Thứ ba là cơ chế tài chính đến từ việc thiết lập cơ chế giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng. Cuối cùng là có một chiến lược phát triển chung rõ ràng.

Việc quy hoạch trên một diện tích đất lớn hơn sau sáp nhập sẽ tạo dư địa để đưa ra các quyết định quy hoạch mới, định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Điều này giúp giải quyết bài toán giãn dân, khơi thông nguồn cung nhà ở mới.

“Tuy nhiên, các khu vực này cần đảm bảo khả năng tiếp cận tốt đến trung tâm thành phố để thu hút người dân có nhu cầu ở thực sự di dời. Đồng thời, cần có chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng mới và thu hút nhà đầu tư vào các khu vực này”, bà Giang Huỳnh nói thêm.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, nếu sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu vào TPHCM thì TPHCM sẽ có sự phát triển vượt bậc, có thể so sánh với các đô thị lớn trên thế giới khi kết hợp được 3 yếu tố công nghiệp, dịch vụ và cảng biển.

Cụ thể, Bình Dương trước nay đã được quy hoạch công nghiệp rất tốt, kết cấu cũng thuận lợi cho việc xây dựng các dự án. Bà Rịa – Vũng Tàu đang phát triển vượt bậc, nhất là cảng biển, hiện nay cảng Phú Mỹ được xem là cảng trọng yếu của khu vực phía Nam.

Ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây cho biết, thông tin về việc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TPHCM hay Long An với Tây Ninh, về tâm lý đầu tư sẽ gây nên sốt đất vì những kỳ vọng về sự phát triển.

Tuy nhiên, việc sốt đất có thực hay không còn phải xét yếu tố sau sáp nhập, thì định hướng phát triển về hạ tầng, kinh tế, xã hội có rõ ràng ở khu vực ấy hay chỉ là “cá mập” đầu cơ, tạo cơn sốt ảo theo thông tin sáp nhập.

“Sau khi sáp nhập các tỉnh thành chắc chắn sẽ có sự biến động theo hướng tăng giá. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng từng khu vực là tăng giá do tiềm năng có thực hay sốt ảo”, ông Hùng nói.

Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây cho biết, kinh nghiệm thực tế từ những lần sáp nhập đơn vị hành chính lần trước cho thấy, có một số cuộc sáp nhập đã đẩy giá đất lên cao. Có lúc, giá bất động sản tăng “nóng” trong thời gian ngắn và giá giảm mạnh liền sau đó, khi việc sáp nhập chưa phát triển tương xứng như kỳ vọng, nhất là về phát triển hạ tầng.

Trong giai đoạn này, ông Hùng cho rằng, nhà đầu tư nên thật tỉnh táo. Trong cuộc sáp nhập các tỉnh thành lần này, nhà đầu tư phải dựa trên 2 yếu tố chính để đầu tư. Thứ nhất là sự hiện hữu của từng khu vực về hạ tầng, về kinh tế, dịch vụ… đã và đang được đầu tư ra sao? Thứ hai, dự đoán sự phát triển tiếp theo sau sát nhập của các khu vực, định hướng phát triển ra sao?

“Các nhà đầu tư nên tránh đầu tư theo tin đồn , vì đây cũng là thời điểm có nhiều yếu tố có thể tạo sốt ảo cục bộ của một bộ phận cò đất, doanh nghiệp bất động sản sành sỏi, dẫn dắt cuộc chơi”, ông Hùng nói.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thông tin lan truyền về việc sáp nhập TPHCM với một số địa phương đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian qua.

Theo ông Tuấn, nhiều người cho rằng đây là cơ hội để mua trước đón đầu nhưng cũng có không ít ý kiến cảnh báo về những rủi ro khi thông tin. Dựa trên dữ liệu big data có 3 câu hỏi mà nhiều người quan tâm, gồm khu vực nào được quan tâm nhất, giá bất động sản có tăng không, rủi ro là gì…

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết thêm, giá bán tăng nhưng có dấu hiệu “nóng” ở một số điểm. Cụ thể, giá bán bất động sản tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đều ghi nhận mức tăng sau thông tin sáp nhập.

“Giá tăng chủ yếu do tâm lý thị trường nhưng nhà đầu tư cần thận trọng với các khu vực có dấu hiệu tăng nóng”, ông Tuấn cảnh báo.

Cụ thể, theo ông Tuấn, giai đoạn này bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, nhu cầu việc làm, nhập cư, nền tảng kinh tế địa phương.

“Một số rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý khi xuống tiền như nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt là tại các khu vực tăng nóng . Sáp nhập là cơ hội lớn nhưng cần tỉnh táo và phải mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông”, ông Tuấn nói.