Dòng vốn bất động sản cần được ‘nắn chỉnh’ về phân khúc vừa túi tiền

Tín dụng chảy mạnh vào nhà đất nhưng chủ yếu ở loại hình đắt tiền, nên cần giải pháp nắn chỉnh dòng vốn về nhà bình dân để đảm bảo cân bằng, theo các chuyên gia.

Tại dự thảo báo cáo chính trị Đại hội 14 của Đảng, Ban chấp hành Trung ương nêu định hướng bảo đảm an toàn, nâng cao chất lượng tín dụng, hướng vốn vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, ưu tiên. Định hướng này đưa ra trong bối cảnh tín dụng “chảy” vào bất động sản tăng liên tục thời gian qua, cảnh báo hệ lụy rủi ro bong bóng, tăng nợ xấu và ảnh hưởng tới nền kinh tế.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 8 đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so cùng kỳ, chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng cần 24%, gấp đôi đà tăng vay tiêu dùng.

Thực tế thời gian qua, Chính phủ liên tục yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng với lĩnh vực nhiều rủi ro, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị nhà chức trách cần có giải pháp mạnh hơn để “nắn” dòng vốn thực sự vào sản xuất kinh doanh, phân khúc ở thực, vừa túi tiền với người dân, thay vì tài sản đầu cơ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng bên cạnh nhà xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền và hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên.

Theo ông, bối cảnh hiện nay phân khúc nhà thương mại có giá dưới 3 tỷ đồng được xác định có ngưỡng giá phù hợp. Ông đề xuất bổ sung người mua nhà dưới 3 tỷ đồng một căn được tiếp cận gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng, vốn chỉ dành cho nhà xã hội. Theo ông, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ sẽ được gia tăng khi có chính sách tín dụng lãi suất hợp lý, khoảng 5,9-6,1% một năm, thời hạn 20-25 năm.

“Nếu nhà vừa túi tiền quay trở lại là trung tâm của thị trường, địa ốc sẽ có hy vọng cân bằng nhu cầu đầu tư và ở thực, đảm bảo công bằng, ổn định xã hội”, ông nói.

Tuy nhiên, để dòng tiền “nắn” vào đúng phân khúc vừa túi tiền, hướng tới người ở thực, giới phân tích cho rằng nhà chức trách cần đưa ra loạt giải pháp. Một trong số này là siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, đang được Bộ Xây dựng đề xuất. Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn thứ ba trở lên (trừ nhà ở xã hội).

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, cho rằng việc siết hạn mức cho vay là giải pháp phù hợp ở giai đoạn này, bởi tác động trực tiếp đến nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhiều nhà cùng lúc. Ông phân tích khi tỷ lệ cho vay giảm, nhà đầu tư buộc phải tăng vốn tự có, từ đó hạn chế đầu cơ – yếu tố từng khiến thị trường biến động mạnh giai đoạn 2020-2022.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc trang rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan, cho hay trước đây nhiều người có thể vay tới 70-80% giá trị căn nhà để đầu tư. Khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền.

Việc siết cho vay, ông Tuấn nói sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi dùng đòn bẩy tài chính và giảm rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh giá trị tài sản thế chấp có thể biến động khi thị trường điều chỉnh.

Để giải pháp này khả thi, chuyên gia đề xuất cơ quan quản lý cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, tích hợp thông tin với dữ liệu dân cư, đăng ký đất đai, tín dụng, thuế… để phân biệt được người mua ở thực hay nhà đầu tư.

Ông Trần Trọng Vũ cho biết hiện một số quốc gia áp dụng phân tầng tín dụng theo số lượng bất động sản sở hữu theo tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản. Khi đó, việc siết tín dụng sẽ nhắm đúng nhóm đầu cơ, nhưng không làm giảm thanh khoản thị trường.

nguồn: vnexpress