Động lực thể chế thúc đẩy, ổn định thị trường bất động sản

Bước vào năm 2026, hàng loạt chính sách đất đai quan trọng chính thức có hiệu lực, trong đó nổi bật là cơ chế bảng giá đất mới, ưu đãi lớn khi chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thu hồi đất theo tỷ lệ thỏa thuận.

Từ 1/1/2026, hệ thống Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 chính thức khép lại, nhường chỗ cho cơ chế định giá mới được xây dựng trên nền tảng Luật Đất đai 2024. Đây được xem là bước điều chỉnh căn bản cách Nhà nước xác lập giá trị đất đai, tác động trực tiếp tới người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Giảm gánh nặng chi phí “lên” thổ cư

Theo quy định mới, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh là cơ quan quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm; đồng thời có thể sửa đổi, bổ sung khi cần thiết để phù hợp với biến động thực tế. Điểm khác biệt lớn nhất so với trước đây là bảng giá đất không còn “đóng khung” 5 năm một lần, mà được cập nhật thường xuyên theo diễn biến của thị trường.

Giá đất theo đó sẽ được xác định chi tiết tới từng vị trí, từng thửa đất, dựa trên nguyên tắc tiệm cận giá giao dịch phổ biến. Cách tiếp cận này nhằm thu hẹp khoảng cách kéo dài nhiều năm giữa giá Nhà nước và giá thị trường, đồng thời từng bước xóa bỏ cơ chế “hai giá” vốn là nguyên nhân phát sinh không ít hệ lụy trong quản lý đất đai, thu ngân sách và giải phóng mặt bằng.

Song song với việc điều chỉnh bảng giá đất, một chính sách được người dân đặc biệt quan tâm là ưu đãi tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, từ ngày 1/1/2026, mức thu tiền sử dụng đất trong nhiều trường hợp sẽ giảm sâu so với trước.

Cụ thể, người sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức tại địa phương. So với quy định hiện hành, mức thu này giảm tới 70%, tạo dư địa đáng kể cho người dân hoàn thiện pháp lý đất ở.

Tuy nhiên, chính sách ưu đãi không áp dụng đại trà mà chỉ dành cho các trường hợp có nguồn gốc đất gắn liền với đất ở, như đất vườn, ao trong cùng thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng, hoặc đất từng là vườn, ao liền kề đất ở nhưng bị tách thửa do chuyển nhượng hoặc đo đạc địa chính trước ngày 1/7/2014. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng ưu đãi một lần trên một thửa đất.

Đối với phần diện tích xin chuyển mục đích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất vẫn phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất, nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng và hạn chế đầu cơ chuyển đổi quy mô lớn.

Cơ chế thu hồi đất mới khi đạt đồng thuận trên 75%

Một nội dung đáng chú ý khác trong Nghị quyết 254 là việc mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, Quốc hội thống nhất bổ sung cơ chế thu hồi đất đối với các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, những mô hình phát triển mới gắn với định hướng thu hút đầu tư chiến lược.

Đặc biệt, với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu quá trình thương lượng đã đạt được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng không thể hoàn tất do vướng phần còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được xem xét, quyết định thu hồi diện tích chưa thỏa thuận để giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư triển khai dự án.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng được thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho các dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh trong trường hợp tổ chức đang sử dụng đất bị thu hồi.

Việc bổ sung các cơ chế này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài trong triển khai dự án, nhất là tình trạng “xôi đỗ” mặt bằng, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các dự án phát triển kinh tế quy mô lớn trong giai đoạn mới.

nguồn: nhịp sống thị trường