Đất vườn phía Nam có diễn biến “lạ”

Môi giới bắt đầu trở lại rao bán đất vườn tại các tỉnh lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận song thanh khoản chưa hồi phục rõ nét ở loại hình này.

Anh V, một nhà đầu tư ngụ tại Tp.Thủ Đức, TP.HCM, từng mua hai lô đất vườn ở Đồng Nai vào giữa năm 2021 với giá lần lượt là 2 tỉ đồng và 2,8 tỉ đồng. Đến nay nhóm đầu tư của anh vẫn chưa thể bán được. 

Được biết, vào giữa năm 2023, anh V từng rao bán 1 lô (lô 2,8 tỉ) với giá 3 tỉ đồng. Bên mua trả giá xuống 2,3 tỉ đồng nên anh không bán. Từ đó đến nay, các lô đất của anh lên giá khá chậm. Mặc dù so với năm 2023, mức giá hiện tại đã hồi phục song vẫn chưa về giá thị trường của giai đoạn đầu năm 2022. Theo anh V, do tài sản không vay ngân hàng nên anh vẫn giữ lại, chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, anh cũng khá sốt ruột vì dòng tiền đã nằm im gần 5 năm nay.

Thực tế, không chỉ anh V, mà nhiều nhà đầu tư lướt sóng đất vườn, đất nông nghiệp ở các tỉnh từ giai đoạn 2019-2021 hiện vẫn chưa bán được. Anh H, một nhà đầu tư được xem là kỳ cựu trên thị trường bất động sản, cũng từng phải bán tháo lô đất gần 3.000m2 vào cuối năm 2023 với giá giảm gần 30% so với giá mua. 

Anh mua lô đất gần mặt tiền đường lớn với giá 3,6 tỉ đồng vào đầu năm 2021 nhưng do cần dòng tiền đến cuối năm 2023 anh bán giá 2,7 tỉ đồng. Mặc dù bán lỗ 1 tỷ đồng nhưng phải rao khá lâu mới có người mua. Anh tâm sự, do sử dụng đòn bẩy tài chính, nếu giữ lâu sẽ càng lỗ. Suốt 4 năm qua, thị trường đất vườn ở tỉnh chưa có dấu hiệu khởi sắc, khiến anh đành chấp nhận bán lỗ. Trong khi đó, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh không bán ra. 

Nếu thị trường đất thổ cư ở các tỉnh lân cận Tp.HCM có dấu hiệu ấm lên, thì đất vườn và đất nông nghiệp vẫn khá chậm. Việc nhà đầu tư rút khỏi thị trường và chưa có dấu hiệu quay lại khiến thanh khoản của loại hình này chưa cải thiện. 

Theo ghi nhận, giá đất vườn tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận hiện vẫn thấp hơn mặt bằng giá chung đầu năm 2022 khoảng 10-25%, tùy khu vực. Một số lô đất mặt tiền đường lớn, được mua vào đầu năm 2021, tăng giá gần 20% vào đầu năm 2022, nhưng nhiều nhà đầu tư không bán. Đến nay, các lô đất này đang chờ đợi để trở lại mức giá mua vào ban đầu.

Một nhà đầu tư sống tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) chia sẻ, anh từng vài lần kiếm được lợi nhuận lớn khi đầu tư vào đất vườn ở các tỉnh. Tuy nhiên, hiện tại anh đang “ôm bom” một lô đất tại Hàm Thuận Nam (Bình Thuận) chưa bán được. 

Theo anh, đất ở các tỉnh xa TP.HCM thường có thanh khoản không ổn định. Những nhà đầu tư có kinh nghiệm thường chỉ “lướt sóng” ở giai đoạn đầu. Người mua vào thời điểm thị trường sôi động, giá tăng nhanh thường khó bán lại và phải chờ đợi khá lâu. 

Tuy nhiên, các lô đất mặt tiền đường lớn hoặc gần các tuyến giao thông được đầu tư vẫn có tiềm năng. Với nhà đầu tư có sẵn tiền, không vay ngân hàng, việc chờ đợi 5-7 năm vẫn có thể mang lại lợi nhuận tốt.

Theo ghi nhận, từ đầu năm 2025 đến nay, các môi giới bán đất ở tỉnh đã bắt đầu hoạt động trở lại, nhưng thị trường chưa sôi động như trước. Một số môi giới địa phương đã đăng tin rao bán, nhưng mức độ quan tâm từ người mua còn chậm. 

Chị Ng, một môi giới chuyên bán đất vườn ở tỉnh cho biết, nếu trước đây nhà đầu tư từ nhiều nơi đổ về mua bán sôi nổi, thì hiện tại chủ yếu chỉ có nhà đầu tư địa phương tham gia. Giá đất hiện nay tăng khoảng 10% so với năm 2023. Nguồn hàng rao bán phần lớn đến từ các nhà đầu tư mua vào giai đoạn 2020-2021, trong đó đa số là nhà đầu tư từ Tp.HCM.

Dự báo từ nay đến cuối năm 2025, thị trường đất vườn ở các tỉnh lân cận TP.HCM sẽ không có biến động lớn. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng từ năm 2026 trở đi, loại hình này có thể phục hồi, nhưng sự tăng trưởng sẽ tập trung chủ yếu ở các khu vực sát Tp.HCM, không lan rộng ra toàn vùng. Hiện tại, những nhà đầu tư đang nắm giữ đất vườn vẫn ở trạng thái chờ đợi thị trường khởi sắc trở lại. 

Nguồn: An ninh tiền tệ