Lối đi mới cho thị trường bất động sản Trung Quốc: Xây nhà để cho thuê

29-05-2026

Đất rẻ bất ngờ nhưng không được bán

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã suy yếu kéo dài nhiều năm, trở thành một trong những lực cản lớn đối với tăng trưởng kinh tế, tiêu dùng và tâm lý người dân. Tuy nhiên, sau gần 5 năm điều chỉnh mạnh, một số chuyên gia cho rằng thị trường nhà ở Trung Quốc đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu hồi phục ban đầu từ tháng 3 năm nay.

Nếu xu hướng này tiếp tục được củng cố bằng các chính sách hỗ trợ mới, bất động sản có thể trở thành một trong những yếu tố giúp cải thiện tâm lý thị trường và hỗ trợ đà tăng của chứng khoán Trung Quốc trong năm nay.

Đáng chú ý, trong bối cảnh giá nhà leo thang và mô hình “xây rồi bán” bộc lộ nhiều rủi ro sau khủng hoảng bất động sản, Trung Quốc bắt đầu thử nghiệm một hướng đi khác cho thị trường nhà ở.

Thay vì để doanh nghiệp đổ xô phát triển chung cư thương mại, một số thành phố lớn đã tách riêng quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê dài hạn với mức giá rẻ hơn rất nhiều, đổi lại chủ đầu tư phải cam kết vận hành dự án trong nhiều thập kỷ và không được bán căn hộ.

Từ năm 2017, Thượng Hải (Trung Quốc) đã bắt đầu triển khai mô hình quỹ đất R4 (Residential 4) – loại đất chuyên dành cho phát triển nhà ở cho thuê dài hạn. Đây được xem là bước đi nhằm tách riêng thị trường nhà cho thuê khỏi cuộc đua phát triển chung cư thương mại vốn liên tục bị đẩy giá lên cao.

Điểm đặc biệt nhất của quỹ đất R4 nằm ở mức giá. Nếu đất xây chung cư thương mại thường được đấu giá với chi phí rất lớn, thì đất R4 chỉ có giá khoảng 20% so với đất ở thương mại cùng khu vực và cùng thời điểm.

Tuy nhiên, mức giá “siêu rẻ” này đi kèm điều kiện gần như bất di bất dịch là doanh nghiệp phải nắm giữ và vận hành dự án trong suốt thời hạn sử dụng đất 70 năm, không được chia nhỏ căn hộ để bán ra thị trường.

Theo giới quan sát, đây là mô hình “xây để cho thuê”, thay vì “xây để bán” như cách phát triển bất động sản phổ biến nhiều năm qua.

Theo thống kê đến cuối năm 2021, riêng Thượng Hải đã tung ra 158 lô đất R4 với tổng diện tích sàn quy hoạch gần 1 triệu m2, đủ để phát triển khoảng 20.000 căn hộ cho thuê.

Nhờ giá thuê cạnh tranh và mô hình vận hành chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy của các dự án này luôn ở mức rất cao. Nhiều dự án duy trì công suất trên 95%, thậm chí có nơi đạt tỷ lệ thu tiền thuê gần như tuyệt đối – khoảng 99,95%.

“Mắt xích” giúp dòng tiền quay vòng

Bài toán khó nhất của mô hình nhà cho thuê nằm ở dòng tiền. Nếu chỉ thu hồi vốn bằng tiền thuê hàng tháng, doanh nghiệp có thể mất hàng chục năm mới hoàn vốn.

Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc sử dụng quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) như một “cỗ máy” xoay vòng vốn cho thị trường nhà cho thuê.

Quy trình vận hành được thiết kế gần như khép kín. Đầu tiên, doanh nghiệp mua quỹ đất R4 giá rẻ, xây dựng dự án rồi đưa vào khai thác. Sau khoảng 1-2 năm, khi dự án đạt tỷ lệ lấp đầy cao và hình thành dòng tiền ổn định, toàn bộ dự án sẽ được đóng gói thành các quỹ REITs để niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Lúc này, thay vì bán từng căn hộ cho người mua nhà, chủ đầu tư bán cổ phần của cả dự án cho các nhà đầu tư tài chính như quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm hoặc các tổ chức đầu tư lớn. Nhờ đó, doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi được lượng vốn lớn để tiếp tục phát triển các dự án R4 mới, tạo thành vòng quay tái đầu tư liên tục.

Một trong những dự án tiêu biểu là dự án YouChao của Tập đoàn China Resources tại Khu công nghệ cao Tùng Giang, Thượng Hải.

Doanh nghiệp này đã chi khoảng 3,07 tỷ nhân dân tệ (hơn 11.900 tỷ đồng) để mua đất và phát triển tổ hợp căn hộ cho thuê theo mô hình “xách vali vào ở”, đầy đủ nội thất và tiện ích cơ bản cho người trẻ.

Theo quy định thông thường, một dự án muốn được đưa vào REITs phải vận hành tối thiểu 3 năm và duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định để chứng minh khả năng tạo dòng tiền dài hạn.

Tuy nhiên, dự án YouChao được xem là trường hợp đặc biệt khi chỉ sau hơn một năm hoạt động đã đủ điều kiện tham gia REITs nhờ hiệu suất vận hành cao và sức hút lớn với nhà đầu tư. Dự án này sở hữu hơn 2.600 căn hộ cho thuê.

Bên cạnh đó, sau yêu cầu ổn định thị trường nhà ở được đưa ra tại cuộc họp Bộ Chính trị Trung Quốc hồi mới đây, hàng loạt thành phố lớn như Thâm Quyến, Quảng Châu và Tô Châu đã nhanh chóng tung ra các biện pháp nới lỏng nhằm kích thích thị trường bất động sản.

Thâm Quyến là địa phương phản ứng mạnh tay nhất. Chỉ một ngày sau cuộc họp, Cục Xây dựng và Nhà ở thành phố đã thông báo gỡ bỏ các hạn chế mua nhà tại khu vực trung tâm, đồng thời nâng hạn mức vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở.

Theo đó, mức vay tối đa đối với cá nhân tăng từ 600.000 lên 700.000 nhân dân tệ, còn hạn mức dành cho hộ gia đình được nâng từ 1,1 triệu lên 1,3 triệu nhân dân tệ. Ngay sau đó, Quảng Châu cũng công bố chương trình hỗ trợ đặc biệt theo mô hình “bán nhà cũ, mua nhà mới” nhằm thúc đẩy giao dịch trên thị trường.

Người dân đủ điều kiện có thể nhận khoản trợ cấp tương đương 1% giá trị khoản vay mua nhà mới, với mức hỗ trợ tối đa lên tới 30.000 nhân dân tệ cho mỗi căn hộ.

Tô Châu cũng tiếp tục nhập cuộc khi nâng mạnh hạn mức vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở. Theo chính sách mới, mức vay tối đa dành cho cá nhân được nâng lên 1,5 triệu nhân dân tệ, còn đối với hộ gia đình là 2 triệu nhân dân tệ.

Không chỉ các đô thị lớn, nhiều địa phương khác như Thiên Tân, Vũ Hán, Tế Nam hay Ôn Châu cũng đồng loạt ban hành các biện pháp hỗ trợ thị trường nhà ở trong những ngày gần đây.

Theo truyền thông Trung Quốc, thị trường tại Thâm Quyến đã phản ứng gần như ngay lập tức với loạt chính sách mới. Nhiều công ty môi giới bất động sản được cho là đã trải qua “một đêm không ngủ” khi lượng khách hỏi mua nhà tăng vọt và một số giao dịch được chốt chỉ sau vài giờ.

Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, nhận định việc các thành phố lớn liên tục tung chính sách trước kỳ nghỉ lễ 1/5 cho thấy phản ứng rất nhanh của địa phương trước yêu cầu ổn định thị trường từ trung ương.

Không còn là cuộc chơi “xây rồi bán”

Dù được đánh giá là mô hình hiệu quả cho thị trường nhà cho thuê, R4 cũng tạo ra áp lực không nhỏ cho doanh nghiệp phát triển dự án. Khác với nhà ở xã hội truyền thống thường nhận được nhiều hỗ trợ từ chính quyền, các dự án R4 phải vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường và tự chịu áp lực lợi nhuận.

Ví dụ, dự án YouChao dù cách ga tàu điện ngầm tới 2,4km nhưng doanh nghiệp vẫn phải tự tổ chức xe buýt đưa đón cư dân hàng ngày nhằm giữ tỷ lệ lấp đầy ổn định. Chi phí vận hành lớn khiến biên lợi nhuận của mô hình này thấp hơn đáng kể so với các dự án bán căn hộ thông thường.

Dù vậy, nhờ lợi thế về khả năng huy động vốn và xoay vòng tài sản thông qua REITs, mô hình R4 vẫn tiếp tục được mở rộng tại nhiều đô thị lớn ở Trung Quốc.

Theo Meadian Research, khoảng 64% dự án nhà cho thuê tại Trung Quốc hiện duy trì tỷ lệ lấp đầy từ 90-100%, trong khi phần lớn REITs nhà ở cho thuê đều giữ hiệu suất vận hành trên 95%.

Mô hình này đang giúp các doanh nghiệp bất động sản thay đổi tư duy phát triển. Thay vì bán nhà cho từng khách hàng cá nhân, họ biến cả tòa nhà thành một loại tài sản tài chính để huy động vốn từ thị trường chứng khoán.

Nguồn:dantri