Lý do khó kéo giảm giá nhà

Bài toán lợi nhuận, chi phí phát triển, nhu cầu đầu tư cao và nguồn cung hạn chế khiến giá nhà không ngừng gia tăng, theo chuyên gia.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM lập đỉnh một thập kỷ. Tại Hà Nội, căn hộ đạt trung bình 80 triệu đồng mỗi m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, còn nhà liền thổ ở mức 100-200 triệu đồng mỗi m2. Ở TP HCM, giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng mỗi m2, nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu đồng mỗi m2.

Theo Viện Nghiên cứu và đánh giá bất động sản Việt Nam (VARS IRES), năm 2015, giá chung cư Hà Nội chỉ 18-25 triệu đồng mỗi m2, nay đã đạt bình quân 76 triệu đồng, gấp ba lần sau 10 năm. Với TP HCM, Sở Xây dựng thống kê căn hộ từ mức 25 triệu đồng mỗi m2 năm 2015 hiện gần 90 triệu đồng mỗi m2, tăng 3,6 lần, tức bình quân mỗi năm tăng 15%.

Nghiên cứu của Knight Frank, Savills và CBRE cho thấy quý II, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM dao động 80-120 triệu đồng mỗi m2, Hà Nội 75-85 triệu đồng mỗi m2, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau sáp nhập (1/7) đến nay, TP HCM tiếp tục ghi nhận giá nhà trung bình tăng 8-18%.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, đặt ra bài toán cấp bách là làm sao đưa giá về mức hợp lý. Tuy vậy, với chi phí đầu vào leo thang, việc kéo giá bán tiệm cận thu nhập của số đông đến nay vẫn chưa có lời giải.

Dưới góc nhìn tài chính, TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Ở khía cạnh cung – cầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm đã đẩy giá nhà tăng nhanh. Thị trường đang thiếu trầm trọng phân khúc vừa túi tiền, trong khi đa số doanh nghiệp tập trung phát triển dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Hơn 70% dự án ách tắc vì vướng pháp lý khiến nguồn cung mới bị nghẽn, dẫn đến tình trạng khan hiếm. Ông Châu nhấn mạnh, trong bối cảnh khát cung, mỗi khi một số ít dự án giá thấp được gỡ vướng và ra hàng, giá bán bị chủ đầu tư đẩy lên ngang bằng với nhóm trung – cao cấp, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.

Ngoài ra, bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cho rằng căn nguyên sâu xa còn nằm ở chính chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá bị đẩy lên theo quán tính. Ông nhận định “chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước, đã cao thì sẽ cao mãi”, bởi mọi chi phí đầu vào, từ vật liệu đến tiền đất, đều được tính trực tiếp vào giá cuối cùng đến tay người mua.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó lớn nhất là tiền đất. Giá đền bù tăng vọt buộc doanh nghiệp phải ứng trước khoản lớn để giải phóng mặt bằng, có dự án kéo dài cả chục năm mới xong, khiến chi phí đội lên nhiều lần. Thủ tục pháp lý chậm trễ cũng phát sinh chi phí tài chính, trong khi marketing và bán hàng hiện chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu giá thành. Ngoài ra, nghĩa vụ tài chính đất đai lại ngày càng khó đoán, nhiều dự án vài năm trước chỉ nộp 20-30 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nay đã phải chi tới 100-200 tỷ đồng.

Ngoài gánh nặng chi phí, giới chuyên gia còn chỉ ra tình trạng một số chủ đầu tư chủ động “neo” giá. Không ít dự án bị giữ đất nhiều năm, triển khai nguồn cung hạn chế để tạo khan hiếm, đẩy giá bán lên. Tâm lý kỳ vọng thị trường tiếp tục đi lên cùng thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng cũng góp phần củng cố mặt bằng giá cao, khiến khả năng hạ nhiệt ngày càng xa vời.

Tình trạng giá nhà cao vượt xa thu nhập không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà còn phổ biến ở nhiều quốc gia. Giới phân tích cho rằng khác biệt nằm ở việc các nước này sớm xây dựng chiến lược nhà ở bền vững, phát triển mạnh nhà xã hội và dùng công cụ thuế, quy hoạch để điều tiết thị trường. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế tài sản, thiếu sắc thuế đánh vào đầu cơ, dẫn đến thị trường thiếu công cụ kiềm chế. Khi cầu vượt cung, người mua sẵn sàng trả giá cao với niềm tin giá còn tiếp tục tăng, từ đó tạo ra vòng xoáy neo giá, găm hàng và sốt ảo.

Để đưa giá nhà về mức hợp lý, nhiều ý kiến cho rằng cần một loạt giải pháp đồng bộ từ cải cách pháp lý, quy hoạch quỹ đất đến chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục. Ông cho rằng nhiều dự án ách tắc không phải vì thiếu vốn mà vì phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị co hẹp và giá bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.

Với góc nhìn chính sách dài hạn, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nhận định cần tập trung mạnh vào nhà ở vừa túi tiền và nhà xã hội. Ông cho rằng nhiều năm qua loại hình này gần như thất bại, trong khi nhà thương mại liên tục tăng giá với tốc độ “tên lửa”.

Để thay đổi cục diện, Nhà nước phải có chiến lược tài chính nhà ở rõ ràng, đi kèm ưu đãi vốn, lãi suất và thời gian vay để người dân dễ tiếp cận. Đồng thời, khơi thông hàng nghìn dự án đang đắp chiếu sẽ là lực đẩy quan trọng để nguồn cung tăng nhanh, đáp ứng nhu cầu thực.

Ở khía cạnh công cụ pháp lý, chuyên gia kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sắp được xem xét, sửa đổi sẽ tháo gỡ điểm nghẽn lớn về đất đai. Khi pháp lý để phát triển nhà ở trở nên thuận lợi hơn, quỹ đất sạch sẽ tăng, giúp thị trường có thêm nguồn hàng mới. Đây được xem là giải pháp bền vững nhất để kéo giá nhà hạ nhiệt, đồng thời thúc đẩy các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, ưu tiên bố trí quỹ đất công, đất chi phí thấp cho doanh nghiệp phát triển dự án giá rẻ được xem là giải pháp then chốt. Chi phí xây dựng khó giảm, nhưng Nhà nước có thể dùng quỹ đất này để quy hoạch, giao cho doanh nghiệp triển khai nhà vừa túi tiền. Khi được hỗ trợ, chủ đầu tư mới có động lực tham gia phân khúc lợi nhuận thấp, góp phần kéo mặt bằng giá xuống và mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho số đông.