Để người dân không còn ‘mua lại đất của chính mình’ khi chuyển mục đích sang đất ở

05-12-2025

Giải pháp nào để tránh chuyện người dân ‘phải mua lại đất của chính mình’ khi chuyển mục đích sang đất ở?

Mới đây, khi thảo luận tại tổ về dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đại biểu Nguyễn Văn Lợi – Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM – phân tích:

“Nói Nhà nước quản lý nhưng thực ra đất đai dòng họ, dòng tộc người ta để lại. Người dân nói nộp tiền (sử dụng đất) như hiện nay như đi mua đất của chính mình” (khi chuyển mục đích sang đất ở)”.

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng – Trường đại học Luật TP.HCM – đã gửi đến Tuổi Trẻ Online bài viết phân tích vấn đề này và gợi mở thêm những giải pháp.

Áp lực từ tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là nhu cầu của nhiều hộ gia đình, cá nhân.

Theo Luật Đất đai 2024, khoản tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được tính bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích.

Do giá đất ở trong bảng giá đất được nhiều địa phương điều chỉnh theo hướng tiệm cận với giá thị trường, trong khi giá đất nông nghiệp vẫn giữ ở mức thấp, nên khoản chênh lệch phải nộp thường rất lớn.

Thời gian qua, nhiều trường hợp khi chuyển mục đích phải nộp từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng tiền sử dụng đất. Điều này vượt xa khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình, cá nhân.

Mặt khác, chính sách thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp xin chuyển mục đích trên thửa đất đang sử dụng hợp pháp (đã có giấy chứng nhận) và trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất lần đầu cũng còn chưa hợp lý.

Chẳng hạn, khi cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm trước ngày 1-7-2014, tiền sử dụng đất được tính theo thời điểm bắt đầu sử dụng và theo tỉ lệ (10% – 80%) trên giá đất trong bảng giá đất (Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP).

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày 1-7-2014 cũng được công nhận theo mục đích đang sử dụng và nộp tiền sử dụng đất tương tự trường hợp chuyển mục đích hợp pháp.

Cách quy định này dễ tạo cảm giác thiếu công bằng: người từng vi phạm chỉ nộp 10 – 80% giá đất tùy thời điểm, trong khi người tuân thủ pháp luật khi xin chuyển mục đích lại phải nộp đủ 100% phần chênh lệch. 

Hoặc người sử dụng đất sai mục đích khi được công nhận mà chỉ phải nộp như trường hợp chuyển mục đích hợp pháp thì không khác gì đặt họ ngang hàng với người làm đúng ngay từ đầu.

Thu tiền sử dụng đất cần tách bạch rõ ràng giữa mua ở và kinh doanh, đầu cơ

Nhiều đại biểu Quốc hội và chuyên gia đã chỉ ra rằng cơ chế tiền sử dụng đất hiện nay đang tác động, đánh mạnh vào các hộ dân có nhu cầu ở thực, thay vì hạn chế hoạt động đầu cơ. Với những gia đình sử dụng đất ổn định, sinh sống lâu dài, khoản nghĩa vụ quá lớn, không phản ánh đúng bản chất sử dụng đất phục vụ nhu cầu an cư.

Thiết nghĩ, nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần được xem xét là “bộ lọc”. 

Tuy nhiên, việc thu cào bằng đối với tất cả các trường hợp là không hợp lý. Bởi lẽ, những trường hợp xin chuyển mục đích để phân lô bán nền, kinh doanh hay đầu cơ tăng giá đương nhiên phải chịu nghĩa vụ tài chính cao, còn hộ dân có nhu cầu ở thật, mong muốn chuyển mục đích với thửa đất mà họ đã và đang sử dụng ổn định, lâu dài, do ông cha để lại thì cần một chính sách hợp lý hơn.

Cơ chế thu chênh lệch 100% như hiện nay vốn dựa trên nguyên tắc Nhà nước thu lại phần “địa tô chênh lệch”, nhưng khi áp dụng cứng nhắc cho người dân chỉ muốn có nơi để “an cư, lạc nghiệp” sẽ tạo cảm giác họ đang phải “mua lại chính mảnh đất của mình”.

Thực tế, nhiều hộ sử dụng đất ổn định hàng chục năm, tự đầu tư cải tạo, sinh sống lâu dài mà không gây áp lực lên hạ tầng hay quy hoạch. Nhu cầu chuyển mục đích của họ chủ yếu để xây nhà ở hợp pháp, không phải kinh doanh.

Thế nhưng mức nghĩa vụ phải nộp lại vượt xa khả năng tài chính của người dân, thậm chí có khi còn cao hơn giá trị thực tế của thửa đất nếu chuyển nhượng trên thị trường.

Do đó, chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích cần tách bạch rõ ràng giữa các nhóm: hộ gia đình, cá nhân chuyển đất để “ở thật” và các trường hợp chuyển để kinh doanh, phân lô, đầu cơ.

Với nhóm nhu cầu ở thật, diện tích chuyển đổi trong hạn mức đất ở, sử dụng ổn định lâu dài, nên áp dụng miễn hoặc giảm mạnh tiền sử dụng đất. Ví dụ 30% hoặc thấp hơn. Luật Đất đai 2024 cũng đã có cơ chế ưu tiên về mặt thủ tục hành chính cho những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.

Ngược lại, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để kinh doanh, thực hiện dự án đầu tư, phân lô bán nền cần chịu 100% phần chênh lệch giá đất, thậm chí kết hợp thuế lũy tiến với các diện tích lớn hay chuyển đổi nhiều lần, đảm bảo ngân sách và hạn chế đầu cơ. 

Điều này sẽ giúp tránh cào bằng, phân biệt rõ nhu cầu ở cơ bản với lợi ích thương mại, đồng thời vẫn bảo đảm nguồn thu công bằng.

Ngoài ra, cần điều chỉnh bảng giá đất theo hướng xác định giá đất nông nghiệp phù hợp với thực tế, giảm chênh lệch quá lớn so với giá đất ở, đặc biệt là đất nông nghiệp trong khu dân cư, khu vực vùng ven các đô thị lớn…

Về mặt kinh tế, một bảng giá đất cân bằng hơn sẽ phản ánh chính xác hơn sự phát triển của khu vực dân cư, giảm méo mó thị trường và hạn chế những “cú sốc” tài chính dồn lên vai các hộ dân có thu nhập trung bình, thấp. Về mặt xã hội, điều này đảm bảo giúp người dân có nhu cầu được an cư.

Chuyển mục đích sang đất ở là nhu cầu chính đáng của người dân và có ý nghĩa lớn trong bảo đảm an cư, phát triển sinh kế. Một cơ chế hợp lý và công bằng sẽ giúp người dân được hưởng những quyền lợi chính đáng, đồng thời thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả và công bằng hơn.