Trường hợp người mua có quyền đòi lại đất khi giao dịch mua bán bằng giấy viết tay

13-10-2025

Hiện nay, việc mua bán đất chỉ bằng giấy viết tay (không công chứng, chứng thực) vẫn khá phổ biến.

Trường hợp 1: Đất đai không đủ điều kiện chuyển nhượng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

– Các điều kiện tại khoản 3, 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024

Như vậy, nếu đất được chuyển nhượng bằng giấy viết tay nhưng không đáp ứng một trong các điều kiện trên (đặc biệt là chưa có Giấy chứng nhận), thì giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, và bên chuyển nhượng có quyền đòi lại đất sau khi hoàn trả lại tiền cho bên mua.

Trường hợp 2: Bán đất khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

– Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2024;

– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Theo đó, nếu chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực mà chuyển nhượng đất hộ gia đình cho người khác thì thành viên khác có quyền lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

Trường hợp 3: Vợ hoặc chồng tự ý bán nhà, đất là tài sản chung

Căn cứ theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên.

Nếu một người tự ý thực hiện việc chuyển nhượng mà không có sự chấp thuận của người còn lại, thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trường hợp 4: Đòi lại đất khi hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu việc mua bán chỉ lập giấy viết tay mà không được công chứng, chứng thực thì giao dịch này không có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu để đòi lại đất.

Ngược lại, nếu đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên mua đã thanh toán từ hai phần ba giá trị trở lên, thì không thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch chỉ vì vi phạm hình thức để lấy lại đất.

nnguồ: lao động