Đau đầu tính toán thuế bất động sản.

Các chuyên gia cho rằng để bảo đảm công bằng và khả thi trong thực tiễn, cần tiếp tục duy trì song song hai phương án tính thuế.

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính đề xuất phương án mới về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS): đánh thuế 20% trên phần lãi (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lệ) bên cạnh phương án thu 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện nay. Mục tiêu nhằm tăng tính công bằng, minh bạch trong quản lý thuế, đồng thời hạn chế đầu cơ đẩy giá. Tuy nhiên, nhiều ý kiến băn khoăn liệu chính sách này có thực sự đánh trúng đầu cơ hay vô tình làm giá nhà tăng, ảnh hưởng người mua thật.

Áp thuế chống đầu cơ?

Thạc sĩ – luật sư Nguyễn Phương Liên, Công ty Luật SENLAW, cho rằng phương án thuế 20% tiệm cận thông lệ quốc tế và phản ánh đúng nguyên tắc đánh vào thu nhập thực tế, giúp tăng thu ngân sách và hạn chế thất thu thuế. Tuy nhiên, thách thức lớn là năng lực thực thi, do hiện nhiều giao dịch BĐS thiếu dữ liệu đầy đủ về giá mua, đặc biệt với tài sản mua bán lâu năm, nhà đất thừa kế, tặng cho hoặc mua giấy tay. Hệ thống định giá và quản lý thông tin chưa được kết nối đồng bộ, gây khó xác định lợi nhuận và dễ tranh cãi.

Ngoài ra, nếu không tính đủ chi phí hợp lý như lãi vay, chi phí cải tạo, yếu tố lạm phát, người bán có thể sẽ tăng giá để bù thuế, vô tình đẩy giá nhà tăng.

Nhiều chuyên gia đồng tình rằng thuế dựa trên lợi nhuận là hợp lý và công bằng, phản ánh đúng bản chất thu nhập thay vì doanh thu. Tuy nhiên, để triển khai cần có hướng dẫn chi tiết về các khoản chi phí được trừ, bao gồm lãi vay, chi phí pháp lý, sửa chữa và yếu tố trượt giá với BĐS sở hữu lâu năm. Thạc sĩ – luật sư Liên nhấn mạnh thị trường BĐS hiện đang trầm lắng. Nếu áp dụng thuế mới mà không đồng bộ hạ tầng pháp lý và dữ liệu, thanh khoản có thể giảm, giá nhà bị đội lên do người bán gộp chi phí thuế vào giá bán. Điều này sẽ khiến người mua thực tiếp cận nhà ở càng khó khăn hơn.

Một số giải pháp trung gian đang được đề xuất như: linh hoạt áp dụng hai phương án tùy theo khả năng chứng minh giá gốc của giao dịch; miễn giảm hoặc áp thuế ưu đãi với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ; và chuyển đổi dần từ thuế khoán sang thuế trên lợi nhuận theo lộ trình cụ thể. Tuy nhiên, thách thức lớn là làm sao buộc người dân trung thực kê khai chi phí, đồng thời ngăn ngừa tình trạng khai khống nhằm giảm nghĩa vụ thuế nếu không có công cụ kiểm tra hiệu quả và khung pháp lý đầy đủ.

Cân nhắc hai phương án

Bà Ngọc Mai (quận Bình Tân, TP HCM), người sở hữu nhiều BĐS, cho biết với tài chính ổn định và nhu cầu đầu tư cho thuê, bà chọn phương án thuế 2% vì nhanh gọn, không cần kê khai chi tiết. Trong khi đó, với tư cách một nhà đầu tư BĐS, ông Bùi Thanh Long (quận 7, TP HCM), lại chọn phương án thuế 20% vì có thể tính toán được lời lỗ thực tế.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, nhận định mức thuế 2% hiện nay có phần “đổ đồng”. Khi thị trường sôi động, người bán lời nhiều thì không phản đối nhưng khi thị trường xuống, người bán lỗ vẫn phải chịu thuế 2% là rất bất hợp lý. Đặc biệt với các BĐS giá trị lớn, thiệt hại càng rõ. Ông lấy ví dụ, người mua BĐS 100 tỉ đồng nhưng sau một năm chỉ bán được 105 tỉ đồng, vừa đủ trả nợ hoặc xoay vốn, vẫn phải chịu 2% thuế (2,1 tỉ đồng), chưa kể lãi vay, phí công chứng, môi giới… dẫn đến bị lỗ. Nếu áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thì trong trường hợp này, người bán gần như không phải đóng thuế. Theo ông Quang, cho phép người dân quyền lựa chọn giữa hai phương án là hợp lý và linh hoạt, tùy từng trường hợp cụ thể.

Ông Nguyễn Tấn Phong, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Pháp luật (Hiệp hội Thương mại Điện tử Việt Nam), đồng tình với định hướng đánh thuế theo lợi nhuận để phản ánh thu nhập thực tế. Tuy nhiên, để khả thi và công bằng, cần duy trì song song hai phương án. Phương án 20% nên áp dụng khi người dân có đầy đủ hồ sơ chứng minh chi phí; phương án 2% áp dụng khi không xác định được giá vốn. Việc này giúp hạn chế rủi ro cho các giao dịch liên quan tài sản sở hữu lâu năm, được tặng cho, thừa kế… “Thuế không chỉ là nghĩa vụ, mà còn là chỉ dấu của sự công bằng. Để chính sách hiệu quả, cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất trên toàn quốc, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng khác nhau, gây khó khăn cho người dân” – ông Phong nhấn mạnh.

Thạc sĩ – luật sư Nguyễn Phương Liên cũng cho rằng việc đề xuất áp thuế 20% là phù hợp về nguyên tắc. Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ trong bối cảnh hệ thống dữ liệu về giá và chi phí còn thiếu đồng bộ, chưa minh bạch. Nhà nước cần sớm ban hành khung pháp lý rõ ràng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu để triển khai hiệu quả.

TS TRẦN QUANG THẮNG, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý TP HCM: Đánh thuế lũy tiến hoặc theo diện tích

Việc áp dụng thuế BĐS thứ hai với 2 phương án này có thể tạo ra nhiều tác động đối với thị trường, bao gồm: Nếu mức thuế quá cao, người sở hữu BĐS thứ hai có thể giảm động lực đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực cho thuê hoặc đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang các tài sản khác như vàng, chứng khoán thay vì BĐS. Nếu thuế đánh vào giá chuyển nhượng (2%), điều này có thể khiến giá nhà tăng vì người bán sẽ điều chỉnh giá bán để bù lại phần thuế. Nếu thuế dựa trên lợi nhuận (20%), giá nhà có thể không bị tác động trực tiếp nhưng nhà đầu tư có thể tính toán kỹ hơn trước khi mua bán. Chủ sở hữu có thể giữ BĐS lâu hơn để tránh thuế thay vì mua bán liên tục. Có khả năng xuất hiện các hình thức lách thuế như giao dịch thông qua công ty trung gian hoặc điều chỉnh lợi nhuận để giảm số thuế phải trả.

Theo tôi, có một số phương án thuế khác có thể được xem xét để bảo đảm công bằng và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, như: Thuế lũy tiến theo số lượng BĐS sở hữu; thuế theo diện tích hoặc giá trị tài sản; thuế đánh vào giao dịch BĐS ngắn hạn; thuế theo lợi ích phát sinh từ hạ tầng.

Nguồn: Người Lao Động