Tiền đổ vào đầu cơ bất động sản vẫn áp đảo nhu cầu thực

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng dòng tiền đổ vào đầu cơ bất động sản đang áp đảo nhu cầu của người mua thực.

Nhận định được ông Nguyễn Văn Đính nêu ra tại hội thảo “Sức hút của thị trường bất động sản TP.HCM” do Realtimes tổ chức sáng 26.11.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản bước sang giai đoạn mới. 9 tháng năm 2025, nguồn cung mới tăng mạnh, đạt gấp 1,2 lần so với cả năm 2024. 

Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 67,8% tổng nguồn cung, trong khi đất nền chiếm 32,2%. Xét theo cơ cấu vùng miền, thị trường phía bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung, tiếp theo là miền Nam với 27% và miền Trung chiếm 23%.

Về nguồn cầu, nhu cầu hiện vẫn nghiêng về hoạt động đầu tư, cho thấy dòng tiền đầu cơ và tích sản đang áp đảo nhu cầu ở thực.

Về thanh khoản, thị trường ghi nhận khoảng 70.000 giao dịch thành công ở thị trường sơ cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70%.

Đáng chú ý, dù nguồn cung mới được bổ sung khá nhiều, song giá tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Giá nhà đất dao động từ 50 – 400 triệu đồng/m² ở thị trường sơ cấp.

Tại phân khúc căn hộ cao cấp, Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, mức giá trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m².

Đặc biệt, theo ông Đính, dòng vốn đầu tư từ miền Bắc đang có xu hướng Nam tiến, trong đó TP.HCM và các tỉnh vệ tinh trở thành tâm điểm lựa chọn. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án nằm trong khu đô thị trung tâm, mô hình “all in one” và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín.

Thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận trong 9 tháng năm 2025 ghi nhận đà phát triển tích cực. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 22.400 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 65%, tương đương hơn 14.700 giao dịch thành công.

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, chiếm tới 66% tổng nguồn cung mới và 70% lượng giao dịch toàn thị trường. Phần lớn nguồn cung căn hộ đến từ các dự án mở bán tại Bình Dương (cũ), chiếm 63%. Các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhất là số ít dự án hạng sang, căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm TP.HCM (cũ).

Nhìn chung, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận đang tăng mạnh nhưng chủ yếu được đóng góp bởi các địa phương vùng ven TP.HCM (cũ), trong khi khu trung tâm thành phố tiếp tục duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung mới do quỹ đất ngày càng thu hẹp.

Giai đoạn đến năm 2030, thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, dựa trên hàng loạt yếu tố định hình quan trọng. Bất động sản tại các Trung tâm Đô thị mới (IFC, TOD) sẽ được phát triển theo hướng cao cấp. Xung quanh các Trung tâm IFC và TOD sẽ được hình thành hạ tầng đô thị chất lượng cao.

“Đô thị 15 phút”

PGS-TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, cũng cho rằng, TP.HCM đang sở hữu những động lực tăng trưởng rất mạnh sau khi sáp nhập với Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương.

Đặc biệt, khi có không gian phát triển mới, TP.HCM đứng trước cơ hội rộng mở hơn: từ không gian mặt đất mở ra không gian biển, không gian bầu trời, không gian lòng đất, không gian số, không gian văn hóa. 

“Chính những không gian này chắc chắn sẽ mở rộng dư địa cho TP.HCM nhiều nhất so với cả nước. Khi các không gian mở ra thì dòng tiền và dòng người sẽ đổ về đây. Bởi vì đẳng cấp của TP.HCM được khẳng định là đẳng cấp đua tranh quốc tế”, ông Thiên nói.

Theo ông Thiên, đi liền với điều này là giá bất động sản trung tâm TP.HCM tiếp tục leo thang. Trước đây, TP.HCM có khái niệm “đô thị nén”, “đô thị 30 phút”. Song, với những nỗ lực làm hạ tầng như hiện nay, thay đổi cấu trúc phát triển, điều kiện phát triển thì vùng trung tâm sẽ xuất hiện khái niệm “đô thị 15 phút”. Nếu tàu điện trên cao được đưa vào hoạt động đồng bộ thì việc di chuyển trong trung tâm TP.HCM sẽ rút ngắn còn 5 – 10 phút.